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こちらのページでは解体工事を行なうことを決める前に準備すべきことをまとめてみました。
■登記内容を確認してみる
自治体によって対応が異なりますが、
登記上の所有者が死亡していて相続登記を行なっていない場合は
補助の対象外となる場合があります。
また、解体工事後に更地の状態で売りに出そうとしても、
相続人全員の同意を得られないが為に相続登記が行なえず、
結果として売りに出すことができないというケースがもあります。
解体後の方向性にもよりますが、
相続不動産については建物だけではなく、土地の登記内容についても事前に確認を行ない、
必要であれば変更登記を行なって下さい。
■解体後土地をどうするか決めておく
解体後の方向性は活用・処分・維持の概ね３つに絞られます。
| 活用 |
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① |
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自分で住宅を建てて住む |
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② |
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賃貸向け住宅を建てて貸す |
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③ |
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月極駐車場・貸店舗等の住宅以外の活用を行なう |
| 処分 |
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④ |
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売却する |
| 維持 |
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⑤ |
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更地の状態のまま一定期間所有し続ける |
物件ごとによって異なりますが、それぞれにリスクが発生する可能性があります。
例えば②③④の場合はその物件自体に需要がなければ成立しませんし、
②③については初期投資が必要となります。
⑤は当然ながら、②③において見込み通りの収入が得られなければ
固定資産税の６倍増が大きな負担となってしまいます。
ある程度リスクが少ないように思える①にしても、
建築の法令上の制限によって思い描いていた住宅が建てられない場合や、
住宅ローンが借りられずに住宅建築自体を断念せざるを得ない場合もあります。
工事を伴うのであれば事前に見積りを取ることによって予算を確定させておくこと、
また借入をする予定であれば金融機関からの事前承認を取っておくこと、
売却においては不動産業者に査定を依頼して確実に成約するであろう金額を確認しておくこと、
このように専門家とある程度までは打ち合わせを行なっておくことが
後から後悔しないようにする為にも大切だと思います。
■固定資産税がどれくらい上がるか事前に確認しておく
解体工事を行ない土地を更地にすると、土地の固定資産税が上がります。
せっかく補助金を受けて割安に解体工事を行なったとしても、
数年間、更地のままにしておくだけで、
税金の上昇分が補助金の額を上回ってしまうケースもあります。
解体工事を行なった後にすぐに住宅建築を始めれば、
翌年も土地の固定資産税が上がることはありませんが、
例えば「更地の状態で売りに出して数年間売れない」などということも十分考えられますので、
事前に１年間でどのくらい税金負担が増えるのかを確認しておくことは重要なことです。
固定資産税の上昇分の計算については、
「住宅が建っている場合と更地の場合の固定資産税の差を自分で計算してみる」をご覧下さい。
■解体工事を行なう時期を検討する
土地の固定資産税が上がるかどうかは、
１月１日時点でどのような状態になっているかで判断されます。
１月１日時点で更地 ⇒ ４月に送付される納付書から固定資産税・都市計画税が上昇
１月１日時点で住宅あり ⇒ ４月に送付される納付書は現状のまま
例えば、平成２８年１１月に解体工事を始めて１２月の段階で解体工事が完了していれば、
平成２９年４月の納付書から固定資産税の負担が増えますが、
平成２９年１月に解体工事を始めれば固定資産税の負担が増えるのは
平成３０年４月の納付書からとなります。
１年だけの違いですが、課税額が最大で６倍になることを考えると小さな金額ではありません。
解体補助金の募集期間等との兼ね合いもあるので希望通りにならない場合もありますが、
ぜひ押さえておきたいポイントです。
■解体工事業者を探す
解体工事はその空き家が所在する都道府県の解体工事業登録を受けた業者か、
土木工事業、建築工事業、とび・土工工事業の建設業許可を受けている業者が行なうことができ、
それ以外の業者が工事を行なうと法令違反となります。
その他、産業廃棄物収集運搬業の許可も必要で、
依頼した業者が法令を犯した場合には依頼者にまで罰則が及ぶ場合もあります。
解体業者を探す場合にはそれらの許認可を受けた業者かどうかをまず確認しましょう。
ネットで探す場合は解体業者ホームページ内の会社概要等で許可番号等が確認できますし、
また地方自治体によっては登録業者の一覧を公開しているところや、
加盟業者名簿を公開している解体工事業者の協会・団体・組合等もありますので
それらのホームページを探して業者を選ぶという方法をお勧めいたします。
可能であれば複数の業者から見積りを取っておくことも大切なことです。 |
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